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Ecobonus 110%: Consigli per i condomini

Ecobonus 110%: Consigli per i condomini

Da circa un mese i condomini di tutta Italia sono bombardati da proposte di sedicenti professionisti e da allettanti offerte di talune imprese, riguardanti l’ Ecobonus e il Sismabonus al 110% previsti dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio). Tutti hanno in comune una certa abilità a gettare fumo negli occhi, proponendo senza alcun filtro “ristrutturazioni gratis”, “ristrutturazioni senza spendere un euro, tanto paga lo Stato”.

Ecobonus 110%: Detrazioni per produrre lavoro

Nonostante l’elogio al Governo per aver messo in campo un meccanismo capace di produrre lavoro e far circolare denaro nella economia reale, occorre che i professionisti che si occupano di efficientamento termico, di ristrutturazioni condominiali e di relative detrazioni fiscali, invitino alla cautela e tentino di riportare il discorso su un piano pragmatico e razionale.

Ecobonus 110%: Facciamo chiarezza

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza:

Punto 1: Il “Decreto Rilancio” per poter partire in piena operatività dovrà essere convertito in legge (entro 60 giorni);

Punto 2: C’è la necessità dell’approvazione dei decreti attuativi, sostanziali per definire i requisiti tecnici previsti al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che i progettisti dovranno rispettare al fine di ottenere l’accesso al Superbonus, per trovarsi in regola con i controlli a campione che saranno eseguiti dall’ENEA o dagli Organismi Regionali di Accreditamento;

Punto 3: Dal Ministero dello Sviluppo Economico devono essere definite ancora, le regolamentazioni per la trasmissione delle asseverazioni che saranno rilasciate dai professionisti in via telematica agli enti competenti, Regioni o Province autonome per le varie trasmissioni APE, ed all’ENEA;

Punto 4: L’Agenzia delle Entrate dovrà emanare le direttive che delineano le regole per la trasmissione e per l’ottenimento del VISTO di conformità alla procedura. Il visto dovrà essere rilasciato da commercialisti e CAF e servirà per richiedere la cessione del credito a banche o altri intermediari.

Ecobonus 110%: Il visto di conformità

In mancanza del VISTO, che non sempre potrà essere rilasciato a causa di vizi o inadempienze procedurali o per la mancanza delle condizioni fiscali, non si potrà avere accesso alla cessione del credito, e di conseguenza il Superbonus, non sarebbe ottenibile.

Ecobonus 110%: Il rispetto dei Criteri Ambientali Minimi (CAM)

Per poter beneficiare della detrazione del 110%, come previsto al comma 1, lettera A, dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, è previsto anche l’obbligo di usare materiali che rispettino i “criteri ambientali minimi” (CAM), di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare dell’11 ottobre 2017, e ciò lo si potrà ottenere soltanto tramite l’attestazione da parte di un professionista, coinvolto nei lavori.

Anche sul punto c’è un intoppo, infatti l’Agenzia Nazionale Anticorruzione (ANAC) il 5 Maggio 2020, ha disposto la sospensione dell’applicazione di tali criteri, in attesa della realizzazione delle linee guida in collaborazione con Ministero dell’Ambiente.

Ecobonus 110%: Consigli ai condomini

Per il momento ciò che possiamo consigliare ai condomini, poiché la spesa va effettuata entro il 2021 (ci sono emendamenti che tentano di prorogarla al 2022), è quella di incaricare un professionista esperto per eseguire la diagnosi energetica dell’edificio, per verificare le caratteristiche e le criticità del condominio in merito alle parti comuni e le caratteristiche e le criticità dei singoli appartamenti al fine di poter meglio e più velocemente disporre, in seguito, un progetto termico per l’ottenimento dell’ecobonus.

Ecobonus 110%: L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Per ottenere l’ecobonus si deve dimostrare che gli attestati di prestazione energetica (APE) di tutti gli appartamenti, che vanno prodotti prima e dopo l’intervento, assicurino un salto nella classificazione di due classi energetiche. Non è semplice ottenerlo, può accadere che per qualche appartamento ci sia necessità di interventi più radicali o può accadere in taluni casi che non sia affatto possibile.

Ecobonus 110%: Le operazioni progettuali di architetti ed ingegneri

Il professionista dovrà svolgere le seguenti prestazioni:

– Rilievo geometrico e materico dell’edifico anche con l’utilizzo di termoflussimetro e/o termocamera;

– Rilievo e verifica dei dati termici inerenti alle componenti trasparenti dell’edificio (finestre/portefinestre)

– Verifica dei dati dell’impianto termico dell’edificio;

– Relazione termica ai sensi dell’art. 28 ex legge 10;

APE prima e dopo i lavori per tutte le unità immobiliari annesse al condominio, (l’ape unico condominiale non è più previsto ai sensi della legge 3 agosto 2013, n. 90 art. 6 comma 4). E’ necessario infatti determinare con esattezza, la classificazione energetica precisa dello stato di fatto per poterla CONFRONTARE con quella al termine dei lavori, con lo scopo di dimostrare il miglioramento attraverso il passaggio di almeno DUE Classi Energetiche oppure il conseguimento della classe energetica più alta.
A tal proposito si ricorda che i controlli di conformità degli Ape ormai sono sistematici e vengono realizzati dall’Organismo Regionale di Accreditamento. La legge prevede la irrogazione delle sanzioni in caso di APE redatti in violazione della normativa vigente;

L’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), come previsto dall’art.8 comma 2 Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192

– Progetto definitivo con relative relazioni tecniche dello stato di fatto e di progetto,

– La verifica dei requisiti tecnici sia per l’accesso alle detrazioni che per il rispetto del D.M. 26/06/2015 (“Requisiti Minimi”),

– Il deposito al Comune di SCIA, insieme a relazioni, asseverazioni, inquadramento in mappa, fotografie etc.;

– La redazione delle dichiarazioni di congruità della spesa (computo metrico estimativo) con i lavori effettuati e/o da effettuarsi;

– Il calcolo e l’asseverazione della detrazione massima fruibile con l’intervento;

– L’asseverazione sul rispetto dei requisiti minimi previsti per gli edifici di cui al DM 26 giugno 2015;

– L’asseverazione sul rispetto dei criteri ambientali minimi CAM;

– La redazione e trasmissione all’ENEA dei calcoli inerenti il risparmio energetico ottenuto e della la spesa affrontata;

– La redazione delle schede di dettaglio dei componenti utilizzati con le verifiche igrometriche e le caratteristiche termico fisiche,

– L’asseverazione di conformità delle opere realizzate rispetto al progetto ed alla relazione tecnica di cui all’art. 28 della L. 10/91 e s.m.i. (art. 8, comma 2, D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.).

Ecobonus 110%: L’assicurazione obbligatoria per il professionista

Aspetto importante da ricordare è che il professionista, architetto od ingegnere edile/civile, dovrà dotarsi di polizza professionale con massimale non inferiore a 500mila euro. Ci vien da dire che non tutti i professionisti sono in grado di farlo, anzi, è più facile affermare che sono pochi i professionisti che potranno gestire senza rischi questa materia.

Ecobonus 110%: I rischi della cessione del credito

Ma passiamo al più importante ostacolo: la cessione del credito.

Per ciò che concerne poi la cessione del credito, argomento di estremo interesse, e quindi la tanto blasonata possibilità di ”ristrutturare senza spender soldi”, occorre esser cauti e capire bene come si evolverà il tutto, tenendo presente che la cessione alle banche è già possibile da tre anni per gli incapienti, e per i contribuenti ricadenti nella no tax area, ma non risulta che ci siano molte banche che abbiano attivato la procedura.

La cessione del credito, nei proponimenti del Governo, dovrebbe consentire a condomino incapiente, o comunque ricadente nel regime fiscale c.d. forfettario, o privo di liquidità per anticipare la spesa, di cedere il proprio credito fiscale, pari al 110% dei costi sostenuti, alla ditta installatrice, o al fornitore o alla banca, sotto forma di credito sulle loro imposte.

L’iter è comunicato utilizzando le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate o, in alternativa, per il tramite degli uffici della stessa Agenzia, utilizzando il modulo allegato al provvedimento.

L’impresa quindi verrebbe chiamata ad anticipare l’intera spesa per gli interventi, pagando di tasca propria per poi iniziare a detrarre dal 10 marzo dell’anno dopo. Attualmente nessuna impresa può affrontare un onere così importante.

Esiste oggi però la possibilità di cedere il proprio credito fiscale anche ai fornitori dei materiali ed anche dalla propria banca.

Il problema però è che la banca dovrebbe fidarsi che l’operazione e i lavori siano stati progettati e svolti correttamente secondo criteri molto rigidi stabiliti dal decreto e che siano da punto di vita amministrativo e tecnico ineccepibili. In mancanza la detrazione verrebbe a cadere anche ex post su successivi controlli, peraltro previsti e l’indebita fruizione, anche parziale, del credito da parte del cessionario, comporta che il recupero del relativo importo che avverrà nei suoi confronti, verrà maggiorato di interessi e sanzioni.

Infatti all’art.121 del D.l.19/maggio 2020 n.34, è previsto che nei confronti dei soggetti che sostengono le spese per gli interventi e che optano per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, quando sia accertata la mancanza di requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero applicando gli interessi come previsti dall’art articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, pari al 2,50% per ogni semestre di ritardo oltre alle sanzioni come previste al Decreto legislativo del 18/12/1997 n. 471 art. 13, pari al 30% di ogni importo non versato.

Ecobonus 110%: Affidarsi a professionisti esperti

I rischi sono altissimi e le operazioni progettuali e di fattibilità vanno affidati a professionisti esperti in ristrutturazioni condominiali, detrazioni fiscali e termica degli edifici, non a chiunque.

Noi di 4Profit Consulting, in attesa delle disposizioni attuative, abbiamo già costruito una filiera solida e organizzata che punta all’eccellenza nella gestione del meccanismo dell’Ecobonus 110% grazie ad accordi esclusivi con General Contractor, studi di Progettazione accreditati, Imprese Edili abilitate, Studi Legali e Tributari specializzati e solidi Fondi di investimento per finanziare interamente i lavori.

Siamo sicuri che si sta andando verso un’applicazione pratica dell’Ecobonus ed è questo il momento di supportare gli amministratori di condominio in una valutazione seria, obiettiva e a prova di errore, di eventuali progetti di riqualificazione degli stabilili.

Godere dei Bonus al 110% senza anticipare soldi è dunque possibile, ma come avete letto, gestire correttamente tutti gli aspetti, fiscali, burocratici e tecnici, significa muoversi in un campo minato. Per questo è fondamentale affidarsi a veri professionisti qualificati e non a cialtroni improvvisati.

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